Investering i udlejningsejendomme

 

 

Det er svært at få et afkast af sine penge i disse tider, hvor indlånsrenten er negativ og hvor aktiemarkedet svinger op og ned.

Det kan derfor ikke undre at investorerne kigger sig om efter alternative investeringsmuligheder, og der er da også adskillige tilbud på markedet som eksempelvis skovinvestering, vind- og solenergi samt naturligvis traditionelle ejendomsudviklingsprojekter, hvor man typisk erhverver en ejerandel i et nyopført ejendomskompleks med udlejning af boliger og/eller erhverv.

Disse projekter reklamerer ofte med en forrentning af den investerede kapital på 7-9 %, hvilket jo ligger en hel del over, hvad man ellers kan opnå.

Det må dog holdes for øje, at den samlede forrentning i høj grad afhænger af værdiudviklingen på det aktiv, man investerer i, og her er det oplagt at de mere eksotiske investeringstilbud også indeholder den største risiko.

 

Formålet med denne artikel er derfor at dykke lidt dybere ned i ejendomsinvesteringernes metode.

En udlejningsejendom er typisk financieret via 3 elementer: en egenbetaling, et banklån og et kreditforeningslån. Er der tale om en boligudlejningsejendom, vil det være udgangspunktet at der kan opnås 80 % kreditforeningsbelåning, medens erhvervsejendomme alene kan belånes med 60 %. Til gengæld vil afkastet/forrentningsprocenten typisk være højere for erhvervsejendomme end for boligejendomme (her beregnes forrentningsprocenten med baggrund i det samlede årlige nettoafkast sat i forhold til den samlede købesum).

Når man vurderer potentialet i et ejendomsudviklingsprojekt, skal det altså tages med i betragtning at man jo typisk har adgang til 80 % af anskaffelsessummen til en meget billig pris (pt. i niveau 0 -2 % inkl. bidrag).

Tænker man sig eksempelvis en ejendom, der købes for 10 mio. og har en forretningsprocent på 5, og købet financieres med 2 mio. egenbetaling og 8 mio. kreditforeningslån, vil regnestykket se ud som følger:

 

Nettoafkast p.a.:                                                500.000

Kreditforeningslån (1,5 % p.a.):                        120.000

Forrentning af investeret kapital:                     380.000/ 2.000.000 = 19 %!

 

Det er altså i denne kontekst, man skal se ejendomsudviklingsprojekternes 7-9 %.

Det skal medgives at ejendomme med gode placeringer i universitetsbyerne ikke nødvendigvis kan erhverves til et afkast på 5 %, ligesom der unægteligt går en hel del tid med at vedligeholde og genudleje en udlejningsejendom, men uanset dette, må det være indlysende for enhver at sælger/ejendomsudvikler tager sig rigtig godt betalt for sit arbejde – både i forbindelse med selve salget af ejerandele og ved den efterfølgende administration.

Dermed ikke være sagt at der er tale om en dårlig investering, for som omtalt indledningsvis, kan den jo på mange niveauer være betydeligt bedre end alternativerne, og det må medgives at mange investorer netop ikke ønsker selv at administrere en udlejningsejendom og derfor ikke ville anse dette som en relevant investering, hvis der ikke var tale om en ”pakkeløsning”.

Regneeksemplet giver dog stof til eftertanke, for det er absolut muligt at betale sig fra selve administrationsdelen og dermed opnå et betydeligt højere afkast, hvis man ”køber ejendommen direkte”. Dertil kommer at lokale ejendomsinvesteringer vil kunne generere en noget højere forrentningsprocent end eksemplets 5 %.

Det er også muligt at flere investorer går sammen i et investeringsselskab – stadig med det udgangspunkt at ”spare ejendomsudvikleren væk”. Dette kræver dog at der forinden bruges tid på at aftale spilleregler (ejeraftale), stifte selskab mv., men der vil som udgangspunkt stadig være masser af penge at spare – ud over glæden ved at investere sammen med mennesker, man kender.

 

Ejendomstyper - fordele og ulemper

Der skelnes mellem deciderede beboelsesejendomme, forretningsejendomme, kontorejendomme og industriejendomme, der hver har sine fordele og ulemper.

Beboelsesejendomme handles normalt til det laveste afkast, idet risikoen for tomgang her skønnes at være meget lille. Til gengæld er der ikke mulighed for at afskrive på en beboelsesejendom, ligesom udviklingen i lejeindtægterne sædvanligvis er ret moderat.

Forretningsejendomme med butikker som lejere har dels den fordel, at der ofte vil være aftalt en pristalsregulering af lejen, ligesom der er afskrivningsret og mulighed for momsregistrering, således at der kan afløftes moms af bygningsvedligeholdelse mv.  Til gengæld er alle former for erhvervslejemål er i et eller andet omfang konjunkturfølsomme, idet ”dårlige tider” kan føre til butiksdød med deraf følgende tomgang.

Der kan ikke afskrives på kontorejendomme, men ellers vurderes disse på mange måder som øvrige forretningsejendomme. Også her vil der traditionelt være en moderat konjunkturfølsomhed.

Industriejendomme giver traditionelt de bedste afkast, ligesom der også her er mulighed for afskrivning. Til gengæld vil der som udgangspunkt være tale om en noget mere risikofyldt investering, idet industriejendomme ofte er tilpasset lejerens aktivitet og derfor kan være vanskelige at genudleje.

 

Det er i alle tilfælde en god idé at søge grundig rådgivning inden man begiver sig ud i større investeringer, og det gælder ikke mindst investeringer som disse.

 

For nærmere information kontakt advokat Henrik Tinggaard: hti@advokathuset.dk